Pajak Minimum Alternatif merupakan pertimbangan yang sangat penting bagi wajib pajak yang memiliki real estat karena hampir setiap aturan pajak yang berlaku untuk real estat berbeda untuk AMT dibandingkan dengan Pajak Reguler. Artikel tentang Real Estat dan AMT ini akan membahas situasi-situasi ketika individu memegang real estat sebagai investasi, biasanya sebagai properti sewaan. Perbedaan perlakuan pajak antara Pajak Reguler dan AMT dapat menjadi signifikan.
Beban bunga
Bunga yang dibayarkan atas hipotek yang diambil untuk memperoleh properti dapat dikurangkan sepenuhnya, baik untuk Pajak Reguler maupun Pajak Minimum Alternatif. Tidak seperti pengurangan terperinci yang memungkinkan manfaat pajak untuk pengeluaran pribadi, undang-undang pajak pada umumnya mengizinkan semua pengurangan yang harus dilakukan wajib pajak dalam upaya memperoleh pendapatan bisnis. Dengan demikian, batasan yang dibahas dalam artikel sebelumnya tentang bunga hipotek rumah tidak berlaku.
Namun, jika ekuitas di properti sewaan digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman tambahan – misalnya hipotek kedua – maka wajib pajak harus melihat bagaimana hasil pinjaman tersebut digunakan untuk menentukan pengurangan bunga. Jika hasil tersebut digunakan untuk pinjaman mobil atau untuk membiayai pendidikan anak, misalnya, maka bunga tersebut merupakan bunga pribadi yang tidak dapat dikurangkan. Jika hasil tersebut digunakan untuk memperbaiki properti sewaan, maka bunga tersebut dapat dikurangkan.
Saran – sebaiknya wajib pajak memisahkan pinjaman pribadi dari pinjaman bisnis. Mencampur keduanya akan menimbulkan tantangan pencatatan dan dapat mengakibatkan perselisihan dengan IRS.
Pajak properti
Pajak properti yang dibayarkan pada properti sewa atau investasi diperbolehkan secara penuh baik untuk tujuan Pajak Reguler maupun untuk Pajak Minimum Alternatif.
Ide perencanaan – jika Anda memiliki kesempatan untuk membayar tagihan pajak properti tahun ini atau tahun depan, bayarlah di tahun ketika Anda memiliki cukup pendapatan dari properti tersebut sehingga tidak menimbulkan kerugian sewa. Strategi ini dapat membantu menghindari pemicu batasan kerugian aktivitas pasif yang dijelaskan di bawah ini.
Contoh – di Florida, tagihan pajak properti dikirim melalui pos pada bulan Oktober, dan dibayarkan berdasarkan jadwal diskon berikut: November – 4%, Desember – 3%, Januari – 2%, Februari – 1%. Jika Anda mengalami kerugian dari properti pada tahun 2010 tetapi berharap memperoleh pendapatan pada tahun 2011, jangan bayar tagihan Anda pada bulan November atau Desember – mengabaikan diskon kecil tersebut dapat membantu Anda terhindar dari aturan pembatasan kerugian.
Penyusutan
Penyusutan diperbolehkan untuk properti yang disimpan untuk investasi. Porsi biaya yang dialokasikan untuk tanah tidak dapat disusutkan, tetapi untuk bangunan itu sendiri dan perabotan, peralatan, karpet, dll., pengurangan penyusutan dapat dilakukan.
Properti riil (ini adalah definisi hukum untuk rumah atau bangunan lain) yang disewakan/diinvestasikan hanya dapat disusutkan untuk tujuan Pajak Reguler berdasarkan metode “garis lurus”, selama masa manfaat 27,5 tahun. Dengan demikian, properti dengan alokasi $275.000 untuk bangunan akan disusutkan dengan tarif $10.000 per tahun.
Harta pribadi (ini adalah definisi hukum untuk barang-barang seperti furnitur, peralatan, karpet, dan sejenisnya) dapat disusutkan untuk tujuan Pajak Reguler berdasarkan metode “dipercepat” selama masa manfaat lima tahun. Metode yang dipercepat memungkinkan pengurangan penyusutan yang lebih besar di tahun-tahun awal, sebagai pengakuan atas faktor keusangan atau penurunan nilai yang Anda lihat pada harta baru (mobil adalah contoh yang bagus).
Namun, untuk tujuan AMT, harta pribadi hanya dapat disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus. Dengan demikian, item AMT akan dihasilkan pada tahun-tahun awal jika metode yang dipercepat digunakan.
Ide perencanaan – untuk properti pribadi, pertimbangkan untuk memilih metode garis lurus untuk tujuan Pajak Reguler. Meskipun kehilangan sedikit manfaat pajak dari penyusutan yang lebih besar di tahun-tahun awal, ini dapat berarti menghindari pembayaran AMT.
Aturan investasi aktif/pasif dan aturan “berisiko”
Wajib pajak yang tidak “aktif” dalam mengelola properti investasi tidak boleh menggunakan kerugian dari properti sewa untuk mengimbangi pendapatan lain seperti gaji dan upah, dividen, bunga, keuntungan modal, dll. Sebaliknya, kerugian ini ditangguhkan hingga wajib pajak menjual properti atau menghasilkan pendapatan pasif dari sumber investasi pasif ini atau sumber investasi pasif lainnya.
Aturan risiko juga menolak penggunaan jenis kerugian ini sejauh pembayar pajak telah memperoleh investasi dengan uang pinjaman dan tidak memiliki tanggung jawab pribadi atas utang tersebut.
Ide perencanaan
Jika batasan kerugian ini berlaku, pertimbangkan ide-ide perencanaan yang disebutkan di atas untuk meminimalkan kerugian yang terjadi setiap tahun. Lagipula, hal itu tidak akan menguntungkan Anda.
Penjualan properti
Beberapa masalah AMT yang berbeda dapat muncul pada penjualan properti sewa/investasi. Salah satunya adalah bahwa keuntungan atau kerugian Anda mungkin berbeda untuk AMT dibandingkan dengan tujuan Pajak Reguler. Hal ini akan terjadi jika metode penyusutan yang berbeda digunakan. Misalnya, jika properti pribadi disusutkan menggunakan metode yang dipercepat untuk tujuan Pajak Reguler, maka dasar dalam properti tersebut saat menghitung keuntungan atau kerugian pada penjualan akan berbeda karena metode garis lurus harus digunakan untuk tujuan Pajak Minimum Alternatif.
Keuntungan dari penjualan properti investasi umumnya adalah keuntungan modal, meskipun sebagian dapat diperlakukan sebagai pendapatan biasa tergantung pada metode penyusutan dipercepat yang digunakan. Keuntungan modal itu sendiri bukanlah item AMT, tetapi tetap saja dapat mengakibatkan pembayaran AMT. Hal ini karena jumlah pengecualian AMT dihapuskan secara bertahap bagi wajib pajak pada tingkat pendapatan tertentu, sehingga pendapatan tambahan ini dapat mengakibatkan pengurangan pengecualian yang pada gilirannya meningkatkan pendapatan kena pajak untuk tujuan Pajak Minimum Alternatif.